Primero demostrá que no necesitás alquilar

El salario mínimo en Uruguay es $24.572 pesos. El alquiler promedio en Montevideo según el INE es $21.400. Eso es el 87% de un sueldo mínimo, antes de comer. La mediana de ingreso personal del país son $40.000. Y para que una aseguradora te firme la garantía de un alquiler de $25.000 necesitás demostrar ingresos por más de $71.000. Hacé la cuenta. Da casi siempre lo mismo.

El caso típico, parte 1

Sofía tiene 26 años, es maestra recién recibida y trabaja en una escuela en Sayago. Cobra unos $36.000 por mes en mano. Quiere irse de la casa de su madre porque hace cuatro años que duerme en el cuarto que era de su hermano cuando él vivía ahí. Encontró un monoambiente en Aguada por $22.000 más $5.500 de gastos comunes. Total real: $27.500. La aseguradora le pide acreditar $80.000 de ingreso para firmar la garantía. Sofía no llega ni de cerca. Su novio gana algo parecido. Su madre cobra una jubilación que tampoco alcanza para avalar. Final del trámite.

Cómo funciona la máquina

El filtro no es el precio del alquiler. Es la garantía. Porto Seguro, Mapfre, SURA, ANDA —da igual el nombre—: todas piden que el alquiler no supere el 30 o 35% de tu ingreso nominal demostrable. Sin recibo de sueldo formal, no hay garantía. Con recibo pero insuficiente, tampoco.

El sistema de garantías de alquiler es como prestarle el auto a alguien. Solo se lo prestás a quien ya tiene uno. La gente que tiene auto no le ve nada raro: es lo lógico. El problema es que toda una ciudad se mueve con esa misma lógica y un montón de gente no tiene auto.

Y después están los gastos comunes, que son el factor que casi nadie te menciona hasta que ya tenés que pagarlos. Un apartamento promovido reciente en Cordón o Tres Cruces tiene gastos comunes de $5.000 a $8.000. Si vivís en un edificio con piscina, gimnasio o conserjería 24 horas —de esos que se construyen ahora con "amenities"— los gastos comunes pueden ser $12.000 o $18.000 por mes. La piscina que nunca vas a usar y el gimnasio que vas tres veces igual los pagás. El alquiler de $25.000 en realidad cuesta $30.000 o $35.000 al mes. La garantía se calcula sobre el alquiler "seco". Los gastos comunes no entran en el cálculo, pero sí salen de tu bolsillo.

Para una buena parte de Montevideo esto es invisible

Hay gente para la que todo esto no existe. Si tus viejos compraron casa antes del 95, si te criaste con red, si pudieron firmarte la garantía sin pensarlo dos veces, el mercado funciona perfecto. Tenés opciones, tenés barrios, tenés precio para elegir. Eso no está mal y no es culpa de nadie. Es un punto de partida distinto. El problema empieza cuando esa experiencia se confunde con la del resto. "Es cuestión de ahorrar". "Cuando yo tenía tu edad ya alquilaba en Cordón". "Lo que pasa es que ustedes quieren todo ya". Frases que tienen lógica si nunca tuviste que pasar el filtro.

Para los demás, la salida que ofrece el sistema es depender de alguien. Sumar a la pareja —si la tenés, si cobra suficiente, y si la relación va para algún lado—. Pedirle a tus viejos que pongan su nombre, su jubilación o la casa que tardaron treinta años en pagar. O tener un amigo dispuesto a jugarse la garantía por vos, porque eso es lo que hace: jugársela, asumir la deuda si vos no pagás. Hay gente que lo hace sin pensarlo, por cariño. Y hay gente que no tiene a nadie a quien pedírselo. O que sí lo tiene pero sabe lo que cuesta devolver ese favor si sale mal.

El caso típico, parte 2

Mateo tiene 29, trabaja en una panadería en Cordón hace tres años. Cobra $42.000 por mes, pero buena parte en negro porque el dueño "ya ves cómo está el rubro". Cuando fue a buscar garantía le pidieron recibo formal. Lo único formal que tiene es el sueldo mínimo declarado: $24.572. Con eso no garantiza ni una pieza. Hoy alquila una habitación en una pensión en Aguada por $11.000, baño compartido con tres personas más y un compañero de cuarto que ronca. Cuando le preguntan dónde vive dice "en el Centro", porque en Montevideo decir "vivo en una pensión" todavía suena a fracaso aunque sea la realidad de mucha gente.

El Censo 2023 encontró 21.769 personas en hacinamiento crítico —más de tres por habitación— y 87.604 con carencias graves en paredes, techo o pisos. Eso son las que el INE pudo censar: reconoció haber omitido a otras 350.000. La pensión de Mateo no es una rareza grotesca. Es la solución que el sistema le deja a un montón de gente.

LUC, 2020 — La ley que iba a resolver todo esto

El alquiler sin garantía que nadie usó

La LUC creó un régimen de alquiler sin garantía. La contracara para el inquilino: desalojo en 6 días hábiles si no pagás, precio en cualquier moneda sin tope, multa de hasta cinco veces el alquiler si no entregás en fecha, contratos sin plazo mínimo. Es un poco como abrir un registro civil nuevo porque la gente no se casa. Y la gente no se casa por razones que no tienen mucho que ver con dónde se anotan los casamientos.

Resultado: apenas el 2,1% de los desalojos ocurrió bajo ese régimen en sus primeros 16 meses (Suprema Corte de Justicia). La Cámara Inmobiliaria admitió que "no movió la aguja". El cuello de botella nunca fue legal. Era económico.

El boom que no construyó para vos

Mientras tanto, la liberalización de la Ley de Vivienda Promovida generó casi 190 proyectos anuales entre 2020 y 2024 — el doble del período anterior. El sector privado construyó. Construyó, sobre todo, monoambientes: el 61% de la producción, contra el 1% del período anterior. Unidades chicas, rentabilidad máxima por metro, venta rápida. Nadie dice que esté mal construirlos. Lo que está mal es llamarlo política de acceso a la vivienda cuando el que accede es el inversor y no la familia que trabaja.

El monoambiente promovido promedio cuesta USD 92.208. Para comprarlo con hipoteca necesitás ahorros que la mitad del país no va a juntar nunca. Cairo, designada ministra en febrero de 2025, lo dijo sin vueltas: lo que se construye "no es para las familias que trabajan". Fue noticia un día. Después seguimos.

Lo que sí funciona: cooperativas y un ejemplo lejano

Hay un modelo que Uruguay inventó en 1970 y que probadamente resuelve el problema cuando se le da plata: las cooperativas de vivienda por ayuda mutua. FUCVAM agrupa más de 500 cooperativas con más de 22.000 familias. Solo en Montevideo hay 332 conjuntos cooperativos habitados. El modelo —autogestión, propiedad colectiva, trabajo de los propios socios— ganó el Premio Mundial del Hábitat en 2012 y se exporta a varios países. En 2025 logró rebajar la tasa de interés del préstamo cooperativo del 5,16% al 2%. El problema no es que el modelo no funcione. Es que no escala: cubrir el 2% de los hogares después de 55 años habla del presupuesto que se le destinó, no del modelo.

El caso Viena — qué pasa cuando el Estado hace los deberes

Viena tiene 1,8 millones de habitantes. El 60% de ellos vive en vivienda subvencionada por el Estado o en cooperativas. El precio promedio del alquiler es 8,66 euros el metro cuadrado, frente a 21,3 en Barcelona. Los vieneses destinan en promedio el 37% de su sueldo al alquiler. Los madrileños y barceloneses, el 74%.

La clave: el modelo no es solo para pobres. Vivienda social en Viena la usa también la clase media. Max Schranz tiene 26 años, es estudiante de máster, paga 596 euros por un apartamento de 54 m² con dos dormitorios en una zona céntrica. No es un caso excepcional. Es lo normal.

Viena lleva 100 años haciendo esto. Invierte unos 400 a 1.000 millones de euros anuales en mantener y ampliar el stock público. No es magia: es prioridad presupuestaria sostenida durante un siglo. La pregunta no es si se puede. Es por qué acá no se hizo.

Cincuenta años iguales

La Ley de Vivienda en Uruguay es de 1968. En 2024, la Udelar y 26 organizaciones sociales documentaron que el déficit habitacional "se mantiene en términos similares desde hace 50 años". El gasto público en vivienda no superó el 0,5% del PBI en tres décadas. Viena gastó más en una década que Uruguay en treinta años, ajustado a tamaño. No es culpa de un gobierno. Es responsabilidad de todos los que pasaron y de las prioridades que cada uno decidió poner por encima.

Una parte de los jóvenes que no pueden independizarse acá se va. Pero conviene no glorificar esa salida: la mayoría de los que se van a Madrid, Barcelona o Buenos Aires terminan compartiendo casa con tres o cuatro personas en condiciones parecidas. La diferencia no es vivir mejor. Es vivir igual de apretado pero en otro código postal y, en algunos casos, ganando más para que la cuenta dé. El problema no se resuelve mudándose. Solo se cambia de sistema.

Montevideo todavía no es Madrid ni Barcelona. La gentrificación turística no llegó a los niveles europeos, los asentamientos no crecieron explosivamente, hay un sistema cooperativo que existe y funciona, y la presión inmobiliaria todavía permite alquileres en barrios periféricos que en otras capitales serían impensables. Esa ventana sigue abierta. Lo que pase los próximos diez años depende, en buena medida, de si las cooperativas escalan, si la Vivienda Promovida se reorienta hacia familias y si el alquiler temporario tipo Airbnb se regula antes de comerse el stock residencial. Nada de eso ocurre solo.

Para seguir pensando

Cuando el acceso a la vivienda depende de que alguien en tu vida esté dispuesto a asumir una deuda por vos, ¿es razonable seguir llamando a eso un "mercado que funciona"?

Si Viena puede tener al 60% de su población en vivienda subvencionada con un siglo de inversión sostenida, ¿qué nos dice que Uruguay haya invertido menos del 0,5% del PBI durante treinta años en el mismo problema?

Y si la ventana para evitar el escenario Madrid o Barcelona todavía está abierta, ¿cuánto tiempo más va a estarlo antes de que las preguntas que hoy son políticas se vuelvan irreversibles?